Manutenzione ascensore: a chi spetta pagare?

Come esperti del settore, in Arno Manetti non possiamo sottolineare abbastanza quanto sia importante effettuare regolarmente la manutenzione sul tuo ascensore. Per ragioni sia di funzionamento che legali, avere un ascensore ben mantenuto si traduce anche in un grosso risparmio sui costi. Alcuni dei componenti di un ascensore sono considerati articoli di consumo, ovvero che richiedono la sostituzione su base routinaria per tutta la vita dell’apparecchiatura.

Ad esempio, pneumatici, olio e filtri su un’auto e rulli, olio e funi su un ascensore. Allo stesso modo come con le automobili, gli ascensori sono disponibili in diversi design, da una varietà di produttori con diversi livelli di qualità e reputazione. E come con un’auto, ci aspettiamo di poter salire su un ascensore e viaggiare immediatamente verso la destinazione richiesta in modo semplice, rapido e affidabile.

Attenendosi a questa analogia, un ascensore, per tutta la sua vita, dovrebbe richiedere manutenzione regolare, ispezioni di routine (legali o meno) e disporre di un programma di manutenzione preventiva pianificata. Tuttavia, disporre di un programma di manutenzione preventiva pianificata non si limita a garantire che l’ascensore continui a funzionare correttamente. Copre anche importanti questioni normative e di sicurezza che sei tenuto a rispettare. Questo al fine di soddisfare i tuoi obblighi legali come proprietario di edifici.

Breve panoramica sulla manutenzione ascensore

Gli ascensori sono fondamentali per il normale funzionamento di qualsiasi edificio di cui fanno parte. Di conseguenza, la manutenzione degli ascensori è parte integrante della manutenzione generale dell’edificio e non dovrebbe mai essere trascurata. La quantità di manutenzione necessaria per un ascensore dipende da diversi fattori tra cui la quantità di utilizzo, il tipo di uso e l’età dell’impianto elevatore.

Ad esempio, gli uffici spesso seguono uno schema ricorrente di utilizzo abbastanza intenso e quotidiano, gli edifici bassi possono avere ascensori che vedono solo un uso sporadico per l’accessibilità e nelle aree ad alto traffico, come gli aeroporti, gli ascensori possono essere in uso costante per la maggior parte della giornata. È probabile che il modello di utilizzo influisca su ciò che il fornitore della manutenzione dell’ascensore raccomanda per i controlli regolari.

Potrebbe anche essere necessario controllare più spesso gli ascensori comunemente utilizzati per bagagli, borse e carrelli, poiché tutti questi presentano un rischio aggiuntivo di danni alle porte dell’ascensore. Questi controlli determinano che l’ascensore funzioni come previsto e garantire che la sicurezza sia rispettata.

Chi è responsabile delle spese di manutenzione dell’ascensore?

Spesso ci si chiede a chi spetti pagare la manutenzione dell’ascensore, se all’inquilino in affitto o al proprietario dell’immobile. Le spese relative al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore sono a carico dell’inquilino (altrimenti detto locatario), salvo patto contrario. La manutenzione straordinaria, invece, resta a carico del proprietario (locatore). Nel caso in cui dalla verifica periodica emerga la necessità di un intervento che non rientra nella manutenzione ordinaria, la spesa deve essere addebitata al proprietario dell’immobile e non all’inquilino dell’immobile locato. Ad aiutarci, ci viene incontro la legge, precisamente l’articolo 1576 del Codice civile, il quale recita:

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Ma non solo, perché poi c’è anche la legge n. 392/1978 che prevede che le spese di manutenzione siano a carico degli inquilini:

le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore…

Quali sono gli obblighi del proprietario dell’edificio?

In molti si domandano quali siano effettivamente gli obblighi che spettano al proprietario di un edificio. In effetti, non esiste un elenco apposito dedicato a questa figura. Di seguito, ecco riportati gli obblighi del proprietario dell’edificio:

• Il proprietario ha l’obbligo di affidare la manutenzione dell’impianto a chi è in possesso del certificato di abilitazione o comunque a una ditta specializzata.
• L’articolo 12 del Decreto del Presidente della Repubblica n.162 del 1999 sancisce che la messa in esercizio di un ascensore deve essere comunicata al Comune o alla Provincia competente. La comunicazione deve essere trasmessa dal proprietario o, nel caso di condominio, dall’amministratore, il quale espleta il ruolo di legale rappresentante.

Quando si tratta della manutenzione ascensore condominiale, sono previsti regolari obblighi di manutenzione da parte dell’amministratore per far sì che l’impianto risulti sicuro e funzionante, e per ottemperare alle vigenti normative ascensoristiche:

• Manutenzione periodica da parte di personale qualificato nominato dall’amministratore di condominio tramite apposito contratto di manutenzione;
• Verifica biennale da parte di un ente competente. Un rapporto di ispezione sarà inviato all’amministratore o al proprietario dell’edificio.

Quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio?

Le spese per la manutenzione ordinaria sono determinate dall’amministratore di condominio, mentre quelle straordinarie da specifica delibera dell’assemblea. Anche per le spese ordinarie, gli amministratori devono rendere conto all’assemblea, presentando le apposite relazioni sulla gestione. In caso di pericolo grave ed imminente, gli amministratori sono obbligati ad intervenire per far cessare lo stato di pericolo e prevenire eventuali danni.

È inoltre obbligato a rendere conto delle spese alla prima riunione. L’amministratore di condominio deve incaricare un organismo notificato di effettuare una verifica biennale di ciascun ascensore dell’edificio. L’ispezione periodica degli ascensori rispetta gli obblighi legislativi imposti dal DPR 162/99.

Normative di Sicurezza per gli Ascensori

La normativa sulla sicurezza per gli ascensori è stata contenuta dapprima nel DPR del 30 aprile 1999 n. 162, poi alcune modifiche sono state apportate dal DPR n. 23/2017 e dall’UE n. 33 del 2014 e si occupano di regolamentare tutti gli aspetti legati alla costruzione, installazione, messa in servizio, controllo e manutenzione degli ascensori. Il titolo del testo è “Regolamento recante norme per l’attuazione della direttiva 2014/33/UE, concernente gli ascensori, i componenti di sicurezza degli ascensori e l’esercizio degli ascensori”. Per quanto riguarda le manutenzioni e le ispezioni ordinarie e straordinarie effettuate sugli ascensori ante DPR n. 162/99 e post DPR, la normativa di riferimento è contenuta nel Capo II del Regolamento. Per ulteriori informazioni sulle normative di sicurezza per ascensori o per richiedere un preventivo, contatta il nostro team di Arno Manetti e clicca qui.

Domande frequenti sulla manutenzione ascensore: a chi spetta pagare?

Che differenza c’è tra manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore?

La manutenzione ordinaria riguarda gli interventi ricorrenti necessari a mantenere l’impianto efficiente e sicuro nel suo utilizzo quotidiano:
controlli programmati, piccole regolazioni, verifiche funzionali e sostituzioni di componenti soggetti a normale usura. La straordinaria, invece,
comprende interventi più invasivi o imprevisti, spesso legati a guasti importanti, sostituzioni di parti rilevanti o lavori che non rientrano nella
routine manutentiva. La distinzione è fondamentale perché influisce direttamente su chi sostiene la spesa.

In un immobile in affitto, come si capisce se una spesa è “di competenza” dell’inquilino o del proprietario?

In pratica bisogna guardare alla natura dell’intervento. Se si tratta di costi legati al funzionamento e alla normale gestione dell’impianto,
spesso vengono attribuiti all’inquilino. Se invece emerge la necessità di un intervento non riconducibile alla normale usura o che richiede
ripristini importanti, la spesa tende a ricadere sul proprietario. Il modo più semplice per evitare discussioni è far descrivere in modo chiaro
sul rapporto tecnico se l’intervento è ordinario o straordinario e, quando possibile, richiamare quanto stabilito nel contratto di locazione.

Se il contratto di affitto dice qualcosa di diverso, vale comunque la regola generale?

Il contenuto del contratto può modificare la ripartizione delle spese, perché molte previsioni sono “salvo patto contrario”. Per questo è sempre
utile verificare le clausole relative agli oneri accessori e alle manutenzioni. Quando il contratto è generico o ambiguo, la soluzione più efficace
è basarsi sulla classificazione dell’intervento (ordinario/straordinario) e su una documentazione tecnica trasparente.

Nel condominio, chi decide le spese di manutenzione dell’ascensore?

L’amministratore gestisce la manutenzione ordinaria tramite contratti e programmazione degli interventi, rendicontando poi all’assemblea.
Le spese straordinarie, invece, in genere richiedono una decisione assembleare con apposita delibera, salvo i casi di urgenza in cui l’amministratore
può intervenire per mettere in sicurezza l’impianto e prevenire rischi immediati.

Se c’è un pericolo grave e imminente, l’amministratore può autorizzare lavori senza assemblea?

Sì, quando c’è un rischio concreto per la sicurezza o la necessità di far cessare uno stato di pericolo, l’amministratore è tenuto a intervenire
con urgenza. In questi casi i lavori vengono disposti per tutela degli utenti e poi rendicontati tempestivamente alla prima assemblea utile,
con documentazione e motivazioni dell’intervento.

Chi paga la verifica periodica biennale dell’ascensore in condominio?

La verifica periodica è un adempimento legato alla gestione dell’impianto e viene normalmente sostenuta dal condominio come spesa comune,
ripartita secondo i criteri previsti. È un controllo importante perché produce un verbale e consente di individuare eventuali prescrizioni
o interventi necessari per mantenere l’impianto conforme e sicuro.

Se durante la verifica emergono lavori da fare, chi li paga?

Dipende dalla natura dei lavori richiesti. Se si tratta di interventi che rientrano nella normale gestione e nel mantenimento dell’efficienza,
possono essere considerati ordinari. Se invece si tratta di adeguamenti rilevanti, riparazioni importanti o sostituzioni strutturali, si entra
nella sfera della manutenzione straordinaria. È utile che il tecnico indichi chiaramente sul rapporto la tipologia dell’intervento e le motivazioni,
così da gestire correttamente la ripartizione dei costi.

Le spese dell’ascensore si dividono sempre in parti uguali tra i condomini?

No, non sempre. La ripartizione può seguire criteri specifici previsti dal regolamento condominiale o dalle tabelle millesimali, e in alcuni casi
può tenere conto dell’utilità del servizio per i diversi piani. Per evitare incomprensioni, è consigliabile verificare come il condominio ripartisce
le spese dell’impianto e farlo mettere nero su bianco nei rendiconti.

Cosa dovrebbe includere un buon contratto di manutenzione per evitare contestazioni sui costi?

Un contratto ben fatto chiarisce cosa è compreso nella manutenzione ordinaria, come vengono gestite le chiamate extra, quali sono i tempi di intervento,
se i ricambi sono inclusi o esclusi e come viene classificata la manodopera in caso di guasto. Quando queste voci sono definite in modo trasparente,
diventa molto più semplice stabilire responsabilità e prevenire discussioni tra proprietario, inquilino e condominio.

Chi è responsabile se la manutenzione non viene fatta e si verifica un incidente?

La responsabilità dipende dal contesto, ma in generale la mancata manutenzione espone chi ha l’obbligo di gestione dell’impianto a rischi elevati,
sia dal punto di vista della sicurezza sia dal punto di vista legale. Per questo è fondamentale che la manutenzione sia affidata a soggetti abilitati
e che sia tracciata con report e documentazione, in modo da dimostrare una gestione corretta e diligente dell’ascensore.

Come si può ridurre il costo totale della manutenzione nel tempo?

Il modo più efficace è prevenire, non rincorrere i guasti. Un programma di manutenzione coerente con l’intensità d’uso dell’impianto, un monitoraggio
regolare e la sostituzione tempestiva dei componenti più soggetti a usura riducono fermi impianto e interventi d’urgenza. Nel lungo periodo, questa
gestione è quasi sempre più conveniente rispetto a riparazioni sporadiche e non pianificate.